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Methoden der Immobilienbewertung

Mittels Immobilienschätzungen wird der Wert von Immobilien ermittelt. Unter dem Wert versteht man in der Fachsprache den Verkehrswert. Er kann mit verschiedenen Methoden berechnet werden. Im folgenden werden die gebräuchlichsten erläutert.

Ertragswert

Bei der Ertragswert-Methode werden – sehr stark vereinfacht ausgedrückt – die in Zukunft erzielbaren jährlichen Nettoerträge einer Immobilie zusammengezählt. Dabei wird berücksichtigt, dass Erträge, die nicht heute, sondern erst in zwei, fünf oder zehn Jahren anfallen, in der Gegenwart weniger Wert haben.

Vorteile

  • Für alle Immobilien geeignet

  • Präzise

Nachteile

  • Eher aufwändig

Discounted-Cashflow

Die Discounted-Cashflow-Methode funktioniert nach demselben Prinzip wie der Ertragswert. Die Erträge werden aber für jedes Jahr einzeln in Tabellen aufgeführt.

Vorteile

  • Beste Darstellung

  • Präzise

Nachteile

  • Aufwändig, teuer

Hedonische Bewertung

Bei hedonischen Schätzungen berechnet ein Computerprogramm den Wert anhand von Kennzahlen. Vorteil: Man erhält durch Eingabe von wenigen Angaben schnell einen Wert. Nachteil: Die Parameter können nicht alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigen. Das Resultat kann entscheidend abweichen.

Vorteile

  • Führt schnell zum Resultat

  • Günstig

Nachteile

  • Nicht für alle Immobilien geeignet

  • Etwas weniger präzise

Realwert-Schätzung

Bei der Realwertmethode wird mit einer sehr einfachen Methode der Wert des Gebäudes geschätzt und dann der Landwert dazugezählt. Nachteil: Die Methode ist sehr rudimentär und gilt als veraltet.

Vorteile

  • Einfaches Verfahren

  • Für Laien einfach verständlich


Nachteile

  • Umstrittenes Verfahren

  • Rudimentäres Verfahren

Mischwert (Praktikermethode)

Bei der Mischwertmethode werden sowohl der Ertragswert wie auch der Realwert ermittelt. Anschliessend wird der gewichtete Mittelwert der beiden Werte berechnet. Das ergibt den Verkehrswert. Die Methode ist in der Fachwelt umstritten.

Vorteile

  • Keine

Nachteile

  • Methode ist umstritten

  • Aufwändig

Vergleichswert-Bewertung

Bei dieser Methode wird das Schätzungsobjekt direkt mit ähnlichen Immobilien, wenn möglich in der direkten Nachbarschaft an gleicher Lage verglichen. Die jeweiligen Unterschiede werden bei der Ermittlung des Verkehrswertes berücksichtigt. Das wäre eigentlich die beste, weil direkteste Methode. Mangels Daten über direkt vergleichbare Objekte ist sie in der Praxis aber sehr oft nicht anwendbar.

Vorteile

  • Keine

Nachteile

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