Immo Glauser & Aebi AG
Quartiergasse 23, 3013 Bern
Methoden der Immobilienbewertung
Mittels Immobilienschätzungen wird der Wert von Immobilien ermittelt. Unter dem Wert versteht man in der Fachsprache den Verkehrswert. Er kann mit verschiedenen Methoden berechnet werden. Im folgenden werden die gebräuchlichsten erläutert.
Ertragswert
Bei der Ertragswert-Methode werden – sehr stark vereinfacht ausgedrückt – die in Zukunft erzielbaren jährlichen Nettoerträge einer Immobilie zusammengezählt. Dabei wird berücksichtigt, dass Erträge, die nicht heute, sondern erst in zwei, fünf oder zehn Jahren anfallen, in der Gegenwart weniger Wert haben.
Vorteile
Für alle Immobilien geeignet
Präzise
Nachteile
Eher aufwändig
Hedonische Bewertung
Bei hedonischen Schätzungen berechnet ein Computerprogramm den Wert anhand von Kennzahlen. Vorteil: Man erhält durch Eingabe von wenigen Angaben schnell einen Wert. Nachteil: Die Parameter können nicht alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigen. Das Resultat kann entscheidend abweichen.
Vorteile
Führt schnell zum Resultat
Günstig
Nachteile
Nicht für alle Immobilien geeignet
Etwas weniger präzise
Realwert-Schätzung
Bei der Realwertmethode wird mit einer sehr einfachen Methode der Wert des Gebäudes geschätzt und dann der Landwert dazugezählt. Nachteil: Die Methode ist sehr rudimentär und gilt als veraltet.
Vorteile
Einfaches Verfahren
Für Laien einfach verständlich
Nachteile
Umstrittenes Verfahren
Rudimentäres Verfahren
Mischwert (Praktikermethode)
Bei der Mischwertmethode werden sowohl der Ertragswert wie auch der Realwert ermittelt. Anschliessend wird der gewichtete Mittelwert der beiden Werte berechnet. Das ergibt den Verkehrswert. Die Methode ist in der Fachwelt umstritten.
Vorteile
Keine
Nachteile
Methode ist umstritten
Aufwändig
Vergleichswert-Bewertung
Bei dieser Methode wird das Schätzungsobjekt direkt mit ähnlichen Immobilien, wenn möglich in der direkten Nachbarschaft an gleicher Lage verglichen. Die jeweiligen Unterschiede werden bei der Ermittlung des Verkehrswertes berücksichtigt. Das wäre eigentlich die beste, weil direkteste Methode. Mangels Daten über direkt vergleichbare Objekte ist sie in der Praxis aber sehr oft nicht anwendbar.
Vorteile
Keine
Nachteile