Der Ertragswert geht von der Logik aus, dass jemand für eine Immobilie nicht mehr zahlt, als er in Zukunft in Form von jährlichen Nettoerträgen unter dem Strich wieder zurückbekommt. Die jährlichen Nettoerträge sind die Mieterträge abzüglich der jährlich anfallenden Kosten.

Basis für die Berechnung des Ertragswertes ist deshalb der Mietwert einer Liegenschaft. Er entspricht, dem was die Marktteilnehmer für eine bestimmte Immobilie an einem bestimmten Ort, zu zahlen bereit sind.

Den Ertragswert erhält man nun, wenn man die in Zukunft erzielbaren Mieten nach Abzug der jährlichen Kosten aufrechnet. Dabei werden diese zukünftigen Erträge im Prinzip «zusammengezählt», zum Beispiel bis zum voraussichtlichen Ende der Lebensdauer der Immobilie.

Allerdings müssen die zukünftig anfallenden Erträge vor dem Zusammenzählen zuerst abgezinst werden. Das hat folgenden Grund:

Geld, das man erst in Zukunft bekommt hat heute noch weniger Wert. Beispiel: Wenn jemand heute 1000 Franken besitzt, ist das nicht dasselbe, wie wenn er denselben Betrag erst in 5 Jahren bekommt. Wenn man die tausend Franken schon heute besitzt, kann man sie gewinnbringend anlegen. Bis in fünf Jahren hat man dann 1000 Franken plus Zins und Zinseszins, also zum Beispiel 1234 Franken.

Der Käufer einer Immobilie ist deshalb nicht bereit, heute schon 1000 Franken zu zahlen für einen (Mietzins-)Ertrag, den er erst in 3 oder 10 Jahren bekommt.

Diesem Umstand wird bei der Kapitalisierung der jährlichen Erträge Rechnung getragen. Jeder zukünftig erwartete jährliche Ertrag wird also vor dem Zusammenzählen abgezinst.

Vereinfacht gesagt wird bei einem Ertrag, der erst in vier Jahren fällig ist, die während dieser Zeit erzielbaren Zins- und Zinseszinsen abgezogen. Wenn man das für jedes einezelne zukünftige Jahr macht, ergibt das eine sehr komplizierte Rechnung. Mit der sogenannten Rentenbarwertformel kann der Rechnungsaufwand aber stark reduziert werden.

Erträge die erst in ferner Zukunft – zum Beispiel in 20 Jahren anfallen – sind nach dem Abzinsen sehr klein. Sie werden immer kleiner, je weiter sie in der Zukunft liegen. Irgendeinmal sind sie so klein, dass sie beim Aufrechnen, die Höhe des Ertragswertes praktisch nicht mehr beeinflussen.

Deshalb gibt es für Liegenschaften, deren voraussichtliche Lebensdauer sich noch lange nicht dem Ende zuneigt, eine sehr einfache Formel zur Berechnung des eigentlich komplizierten Ertragswertes. Die Formel lautet wie folgt:

Ertragswert = Ertrag x 100 : Kapitalisierungsfaktor.

Der Kapitalisierungsfaktor muss aufgrund verschiedener spezifischer Parameter ermittelt werden. Die oben beschriebene Formel kommt in verschiedenen Varianten zur Anwendung. Es gibt die Nettokapitalisierung und die Bruttokapitalisierung beide ergeben denselben Ertragswert.