Antworten vom
Immobilienschätzer
Hier finden Sie Antworten zu Fragen betreffend Immobilienbewertungen, Verkehrswert, amtlichem Wert und Gebäudeversicherungswert.
Es gibt verschiedene Methoden, den Verkehrswert zu ermitteln:
Die Ertragswertmethode
Die Mischwertmethode
Die Hedonische Methode
Richtig angewendet führen mit Ausnahme der Realwertmethode alle zum gleichen Ergebnis.
Es gibt drei Situationen, bei welchen der Verkehrswert eine entscheidende Rolle spielt.
Kauf und Verkauf: Kaum jemand will zu viel zahlen für ein Haus. Und kaum jemand will sein Haus zu günstig verkaufen.
Vermögensteilung: Das ist zum Beispiel bei Erbteilungen, Schenkungen oder Scheidungen oft der Fall. Der Verkehrswert ist notwendig, damit die Teilung gerecht durchgeführt werden kann.
Vor persönlichen Entscheiden: Manchmal ist es nützlich, den Verkehrswert seiner Immobilie im Hinblick auf eine Zukunftsplanung oder einer anstehende Investition zu kennen.
Der Wert der Immobilie heisst in der Fachsprache Verkehrswert. Damit ist der Preis gemeint, der aktuell beim Verkauf der Immobilie im normalen Geschäftsverkehr auf dem offenen Markt erzielbar ist. So wird der Verkehrswert in der Fachliteratur und vom Bundesgericht definiert. Massgebend für die Höhe des Verkehrswertes sind der Standort (Gemeinde), die Lagefaktoren (Aussicht, Lärmbelastung usw.), der Ausbaustandard und der Zustand der Immobilie.
Es gibt im Internet viele Angebote für kostenlose Online-Schätzungen. Die Schätzung erfolgt meisten auf drei bis vier Angaben (zum Beispiel Wohnfläche, Parzellenfläche und Standort). Das ist in zu wenig, um auch nur annähernd ein sicheres Resultat zu bekommen. Die Ergebnisse der Online-Gratisschätzungen weichen bis zu 50 Prozent vom tatsächlichen Wert ab. Diese Angebote sind fast immer Maklerfallen. Meistens sind es Immobilienmakler, die die Gratisschätzungen anbieten. So gut wie alle Online-Schätzungen funktionieren nur, wenn man die Handynummer und E-Mail-Adresse angibt. Das ist das einzige Ziel des Maklers. Er will so an Kontaktdaten potentieller Kunden herankommen, um dann später anzurufen.
Vier Kriterien, die eine gute Schätzung auszeichnen:
Aus der Schätzung sollte hervorgehen, dass der Schätzungsexperte die Liegenschaft vor Ort besichtigt hat.
Es sollte sich nicht um eine reine Realwertschätzung handeln. Diese Bewertungen berücksichtigen wichtige Tatsachen nicht.
Der Verkehrswert und die Altersentwertung sollten im Bericht auf mehreren Seiten detailliert und nachvollziehbar hergeleitet sein.
Der Schätzungsexperte sollte anerkannt sein und möglichst viel Erfahrung nachweisen können.
Es gibt eine grosse Spannweite. Der Preis hängt von der Qualität der Schätzung und vom Objekt ab.
Qualitativ sehr schlecht sind Online-Gratisschätzungen (Zuwenig Parameter, kein Experte, fehlende Erfahrung eines Bewerters)
Bei vielen Objekten sind hedonische Kurzschätzungen möglich. Sie kosten um die 300 Franken. Von Experten ausgeführt können sie relativ gute Resultate erzielen.
Vollwertige Immobilienbewertungen kosten zwischen rund 1000 und 2000 Franken je nach Objekt. Schätzungen für sehr komplexe Objekte kosten mehr.
Der amtliche Wert ist der Wert, den die Steuerverwaltung Ihrer Liegenschaft beimisst. In vielen Kantonen heisst er Katasterwert. Der amtliche Wert weicht bis zu 70 Prozent vom Verkehrswert ab. Dies aus folgenden Gründen:
Der amtliche Wert wird meist während vielen Jahren oder Jahrzehnten nicht aktualisiert
In vielen Kantonen wird der amtliche Wert bewusst, tiefer als der Verkehrswert angesetzt.
Der amtliche Wert wird nach einem fixen Raster ermittelt, welcher oft nicht mit der aktuellen Marktsituation korreliert.
Der Gebäudeversicherungswert hat nichts zu tun mit dem Verkehrswert und dem amtlichen Wert. Er besagt, wie viel es kosten würde, ein bestimmtes Gebäude (nach einem Brand) vollständig neu zu bauen. Im Gebäudeversicherungswert ist der Wert des Landes (Parzelle) nicht enthalten.
Schätzungsexperten wissen aufgrund von statistischen Kennzahlen, welche Faktoren einen wie grossen Einfluss auf den Wert einer Liegenschaft haben. Durch Bewertung ermitteln sie durch Berechnung den Verkehrswert. Im folgenden die wichtigsten Hauptfaktoren:
Grösse (Wohnfläche und Parzelle)
Standort (Gemeinde)
Mikrolage (Aussicht, Lärmbelastung, Erreichbarkeit)
Bauqualität und Zustand
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